Alex Nabuco dos Santos destaca que o consenso, embora confortável, nem sempre é sinônimo de decisão segura no mercado imobiliário. Em muitos momentos do ciclo, aquilo que “todo mundo acredita” já está plenamente refletido nos preços, reduzindo a margem de segurança e ampliando o risco oculto. O consenso tranquiliza, mas também pode anestesiar a análise crítica, levando a escolhas que parecem óbvias no presente e problemáticas no futuro.
O risco do consenso não está em errar sempre, mas em errar junto. Quando todos partem das mesmas premissas e utilizam as mesmas referências, a diversidade de leitura desaparece. O mercado passa a se mover de forma homogênea, o que aumenta a sensibilidade a qualquer mudança de cenário.
O conforto psicológico do consenso
O consenso oferece conforto psicológico. Decidir alinhado à maioria reduz o medo de errar sozinho. Caso algo dê errado, a sensação é de que “ninguém poderia ter previsto”. Conforme analisa Alex Nabuco dos Santos, esse conforto emocional muitas vezes pesa mais do que a análise racional, especialmente em mercados aquecidos.
Esse mecanismo explica por que determinadas regiões, tipologias ou estratégias se tornam unanimidade em certos momentos. O consenso cria validação social, que substitui o questionamento técnico. A decisão deixa de ser “isso faz sentido?” e passa a ser “isso está funcionando para todos”.
Quando o preço absorve o consenso
Um dos principais problemas surge quando o consenso já foi absorvido pelo preço. À medida que muitos agentes buscam o mesmo tipo de ativo, a competição comprime retornos e elimina margem de erro. Alex Nabuco dos Santos frisa que quanto maior for o consenso, menor tende a ser o prêmio pelo risco assumido.
Nesse ponto, o ativo não precisa performar mal para gerar frustração. Basta que entregue exatamente o que o consenso prometia. Como o preço já embutiu expectativas elevadas, qualquer desempenho apenas regular se transforma em decepção. O risco está menos no colapso e mais na mediocridade do resultado.
Consenso e cegueira seletiva
Outro efeito relevante do consenso é a cegueira seletiva. Informações que confirmam a visão dominante são amplificadas, enquanto sinais contrários são ignorados ou relativizados
Indicadores de saturação, perda de liquidez ou mudança de perfil da demanda costumam ser tratados como exceções temporárias. O consenso cria narrativa protetora, que adia ajustes necessários. Quando a realidade se impõe, a correção tende a ser mais brusca, justamente porque o mercado demorou a reconhecê-la.
Consenso não elimina risco, apenas o distribui
Há uma percepção equivocada de que estar no consenso reduz risco. Na prática, o risco não desaparece, apenas se distribui entre muitos agentes. Alex Nabuco dos Santos esclarece que, quando todos estão posicionados da mesma forma, a saída se torna mais difícil.
Em momentos de ajuste, a liquidez some exatamente onde o consenso era mais forte. Muitos tentam sair ao mesmo tempo, pressionando preços e alongando negociações. O risco que parecia diluído se concentra, e a segurança aparente se revela frágil.
A diferença entre consenso informado e consenso automático
Nem todo consenso é problemático. Existe diferença entre consenso informado e consenso automático. O primeiro surge após análise profunda, com reconhecimento claro de riscos e limitações. O segundo nasce da repetição acrítica de argumentos.
Alex Nabuco dos Santos evidencia que o perigo está no consenso automático, aquele que dispensa explicação detalhada. Quando a justificativa para uma decisão se resume a “o mercado está indo nessa direção”, o sinal de alerta deve acender. Decisões sólidas exigem mais do que alinhamento, exigem fundamento próprio.
Onde o consenso costuma errar primeiro
O consenso costuma errar primeiro na leitura de timing. Ele entra tarde e sai tarde. Quando uma tendência se torna unanimidade, grande parte do movimento inicial já ocorreu. Da mesma forma, quando o consenso muda de opinião, boa parte do ajuste já está em curso.
Imóveis comprados no auge do consenso tendem a depender de continuidade perfeita do cenário. Qualquer desvio afeta retorno e liquidez. Já decisões tomadas antes ou fora do consenso costumam oferecer mais flexibilidade estratégica.
A importância da discordância bem fundamentada
Discordar do consenso não significa adotar posição contrária por princípio. Significa testar premissas, buscar assimetrias e avaliar se o preço ainda compensa o risco. Segundo Alex Nabuco dos Santos, a discordância bem fundamentada é uma das maiores fontes de vantagem no mercado imobiliário.
Essa postura não elimina erros, mas reduz a dependência de cenários ideais. Ela permite entrar com mais margem de segurança ou simplesmente ficar de fora quando o consenso não oferece retorno compatível.
Segurança real nasce da análise própria
A verdadeira segurança não vem de concordar com a maioria, mas de compreender profundamente a decisão tomada. Quando o investidor sabe exatamente por que comprou, quais riscos aceitou e em que condições mudaria de posição, o consenso perde poder.
Alex Nabuco dos Santos conclui que decisões imobiliárias maduras reconhecem o consenso como informação, não como guia. Ele pode sinalizar tendências, mas não deve substituir análise própria. Em muitos casos, a maior proteção patrimonial está justamente em saber quando o consenso deixou de ser abrigo e passou a ser risco.
Autor: Latos Tyrson
